「相続」とは、亡くなった人の財産を、特定の人（残された家族など）が引き継ぐことをいいます。
「相続登記」とは、亡くなった人が所有していた不動産の名義を、新しい所有者に名義変更することです。
相続登記を放置すると
相続登記をしないまま、子どもから孫へ、孫からひ孫へと次の相続が発生すると、相続人の数が増えて複雑になり、やがて所有者が誰なのかわからなくなってしまいます。
また、所有者が引越しを繰り返している内に不明になってしまう可能性もあります。
そうなると…
× 相続人の調査に時間がかかり、手続き費用が高額になります。
× 遺産分割に協力しない、できない相続人が出てきます。
× 不動産の売却、賃貸ができません。
× 土地が荒れ、治安が悪化します。
× 公共事業や災害復興の妨げとなります。
今後、所有者不明土地はますます増えていくと考えられてます。
新しいルール：不動産登記制度の見直し
●相続登記の申請の義務化（令和6年4月1日施行）
相続登記の申請を義務化することで、所有者不明土地の発生を予防しようとしています。
①基本的なルール
相続（遺言も含みます。）によって不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならないこととされました。
②遺産分割が成立した時の追加的なルール
遺産分割の話し合いがまとまった場合には、不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた登記を申請しなければならないこととされました。
①・②ともに正当な理由がないのに義務に違反した場合、10万円以下の過料の適用対象となります。
●相続人申告登記（令和6年4月1日施行）
より簡易に相続登記の申請義務を履行することができるようにする仕組みです。
①登記簿上の所有者について相続が開始したことと、②自らがその相続人であることを登記官に申し出ることで、相続登記の申請義務を履行することができます。
この申出がされると、申出をした相続人の氏名・住所等が登記されますが、持分の割合までは登記されないので(※)、全ての相続人を把握するための資料は必要ありません。
自分が相続人であることが分かる戸籍謄本等を提出すればOKです。
※相続によって権利を取得したことまでは公示されないので、相続人申告登記は従来の相続登記とは全く異なるものです。
●所有不動産記録証明制度（令和8年4月までに施行）
亡くなった人名義の不動産がどこにあるか、把握しやすくする仕組みです。
登記官において、特定の被相続人（亡くなった親など）が登記簿上の所有者として記録されている不動産を一覧的にリスト化し、証明する制度が新たに設けられました。
●住所等の変更登記の申請の義務化（令和8年4月までに施行）
住所等の変更登記の申請を義務化することで、所有者不明土地の発生を予防しようとしています。
登記簿上の所有者については、その住所等を変更した日から2年以内に住所等の変更登記の申請をしなければならないこととされました。
正当な理由がないのに義務に違反した場合、5万円以下の過料の適用対象となります。
●他の公的機関との情報連携・職権による住所等の変更登記（令和8年4月までに施行）
住所等が変わったら不動産登記にも反映されるようになります。
住所等の変更登記の手続の簡素化・合理化を図る観点から、登記官が他の公的機関から取得した情報に基づき、職権で住所等の変更登記をする仕組みが導入されます。
ただし、個人の場合には、住基ネットからの情報取得に必要な検索用情報（生年月日など）を提供していただく必要があります。また、変更登記がされるのは、本人の了解がある時に限られます。
●DV被害者等の保護のための登記事項証明書等の記載事項の特例（令和6年4月1日施行）
DV防止法、ストーカー規制法、児童虐待防止法上の被害者等を対象に、対象者が載っている登記事項証明書等を登記官が発行する際には、現住所に代わる事項を記載する制度が設けられました。
本人からの申出が必要です。
新しいルール：相続土地国庫帰属制度の創設（令和5年4月27日施行）
所有者不明土地の発生予防の観点から、相続等によって土地の所有権を取得した相続人が、法務大臣（窓口は法務局です。）の承認により、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする制度が新たに創設されました。
相続や遺贈によって土地の所有権を取得した相続人であれば、申請可能です。
制度の開始前に土地を相続した方でも申請することができますが、売買等によって任意に土地を取得した方や法人は対象になりません。
また、土地が共有地である場合には、相続や遺贈によって持分を取得した相続人を含む共有者全員で申請していただく必要があります。
次のような通常の管理又は処分をするに当たって過大な費用や労力が必要となる土地については対象外となります（要件の詳細については、法務省HPをご覧ください。）。申請後、法務局職員等による書面審査や実地調査が行われます。
＜国庫帰属が認められない土地の主な例＞
・建物、工作物、車両等がある土地
・土壌汚染や埋設物がある土地
・危険な崖がある土地
・境界が明らかでない土地
・担保権などの権利が設定されている土地
・通路など他人による使用が予定される土地
申請時に審査手数料を納付する必要があるほか、国庫への帰属について承認を受けた場合には、負担金（10年分の土地管理費相当額）を納付する必要があります。
新しいルール：民法のルールの見直し
●土地・建物に特化した財産管理制度の創設（令和5年4月1日施行）
所有者が不明であったり、所有者による管理が適切にされていない土地・建物を対象に、個々の土地・建物の管理に特化した財産管理制度が新たに設けられました。
①所有者不明土地・建物の管理制度
調査を尽くしても所有者やその所在を知ることができない土地・建物について、利害関係人が地方裁判所に申し立てることによって、その土地・建物の管理を行う管理人(※)を選任してもらうことができるようになります。
②管理不全状態にある土地・建物の管理制度
所有者による管理が不適当であることによって、他人の権利・法的利益が侵害され又はそのおそれがある土地・建物について、利害関係人が地方裁判所に申し立てることによって、その土地・建物の管理を行う管理人(※)を選任してもらうことができるようになります。
※管理人には、事案に応じて、弁護士・司法書士・土地家屋調査士等のふさわしいものが選任されます。
●共有制度の見直し（令和5年4月1日施行）
共有物の利用や共有関係の解消をしやすくする観点から、共有制度全般について様々な見直しが行われました。
①共有物を利用しやすくするための見直し
・共有物につき軽微な変更をするために必要な要件が緩和されました（全員の同意は不要で、持分の過半数で決定可。）。
・所在等が不明な共有者がいる場合には、他の共有者は、地方裁判所に申し立て、その決定を得て、
◎残りの共有者の持分の過半数で、管理行為ができます。
◎残りの共有者全員の同意で、変更行為ができます。
②共有関係の解消をしやすくするための新たな仕組みの導入
所在等が不明な共有者がいる場合には、他の共有者は、地方裁判所に申し立て、その決定を得て、所在等が不明な共有者の持分を取得したり、その持分を含めて不動産全体を第三者に譲渡することができます(※)。
※裁判所において、持分に応じた時価相当額の金銭の供託が必要になります。
●遺産分割に関する新たなルールの導入（令和5年4月1日施行）
遺産分割がされずに長期間放置されるケースの解消を促進する仕組みです。
長期間経過後の遺産分割のルール
被相続人の死亡から10年を経過した後にする遺産分割は、原則として、具体的相続分を考慮せず、法定相続分又は指定相続分によって画一的に行うこととされました。
改正法の施行日前に開始した相続についても適用されるので、早めの遺産分割が肝心です。
●相隣関係の見直し（令和5年4月1日施行）
隣地を円滑・適正に使用することができるようにする観点から、相隣関係に関するルールの様々な見直しが行われました。
①隣地使用権のルールの見直し
境界調査や越境してきている竹木の枝の切取り等のために隣地を一時的に使用することができることが明らかにされるとともに、隣地の所有者やその所在を調査しても分からない場合にも隣地を使用することができる仕組みが設けられました。
②ライフラインの設備の設置・使用権のルールの整備
ライフラインを自己の土地に引き込むために、導管等の設備を他人の土地に設置する権利や、他人の所有する設備を使用する権利があることが明らかにされるとともに、設置・使用のためのルール（事前の通知や費用負担などに関するルール）も整備されました。
③越境した竹木の枝の切取りのルールの見直し
催促しても越境した枝が切除されない場合や、竹木の所有者やその所在を調査しても分からない場合等には、越境された土地の所有者が自らその枝を切り取ることができる仕組みが整備されました。
お気軽にご相談ください
相続したら…
①売却する
②賃貸に出す
③更地にして土地活用する
④住む
⑤空き家管理する
と、いろいろな方法があります。
相続トラブルを避けるために今のうちから将来について話し合ったり、正しく登記されているか確認することが大切です。
売却・売却以外の方法のメリット・デメリットなど、ぜひご相談ください。
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